成品房時代將會對暖通行業整體的發展產生重大影響，這種影響是顛覆性和革命性的，受此影響暖通行業的發展將進入一個新時代，我們面臨的有挑戰更有機遇……

 

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這是最好的時代，也是最壞的時代

 

成品房時代帶給我們從未有過的壓力，同時也帶來從未有過的機遇，無論從哪個角度來看，都將對行業發展產生深遠影響。總體來看，目前行業所面臨的困境和問題表現為：
 

 

“寒夜”漫漫中如何度過困境？是轉型還是堅守？這是業內同仁都在探討的問題。

 

但是上述問題都是特定時期的一些表象，并不是根本問題，真正的問題是這些表象問題背后的根基的改變，這是我們無法左右的，所帶來的影響也一定是巨大的。

 

鄭州博容節能科技有限公司董事長  申國強

 

對于成品房時代到底會帶來哪些影響？鄭州博容節能科技有限公司董事長申國強基于近兩年參與河南省成品房相關政策規范制定工作中的一些體會和思考，作以分享，希望能拋磚引玉引起行業更多的相關思考。

 

2

勢大于事，站在歷史角度觀察發展趨勢

 

任何企業只能順勢而為，而難以左右大勢，因此對于新時代帶來的影響，我認為勢大于事：行業如何發展將受到時代大勢的影響，因此我主要以宏觀角度來展開探討，嘗試站在歷史背景下來思考行業，并站在行業發展的背景下思考未來。

 

前文簡要分析了目前的行業困境，而造成這種情況的原因肯定有內因存在，暖通行業發展了幾十年，但到今天行業仍舊處于非常初級的階段，具體表現為：

 

 

這些現象表明，目前暖通行業本身就是一個不成熟的行業，繼續發展必然需要經歷洗牌和重塑過程。

 

為什么市場上已經有這么多的暖通公司，還會不斷有新的企業涌入進來？我們不妨來看一組數據：2018年中國商品房新建面積為17億m2，銷售體量達14.9萬億元，統計數據為1950萬戶，小產權房、農村住房至少是它的三倍。正是這么大的體量建筑，支撐了越來越多的暖通企業涌入市場。

 

其實只有體量是不夠的，市場上形成“暖通企業數量多如牛毛，但是真正能夠做大的寥寥無幾”的局面，還有一個重要推手就是毛坯房政策。該政策讓每個業主都成為買家，每年數千萬買家多樣性的選擇支撐了數量眾多的暖通公司，也導致難有大型暖通公司成長。而成品房時代的到來改變的正是這個基礎。

 

我們該如何判斷行業轉折點？前段時間我聽到這樣一種說法：“如果一個行業的某個關鍵要素惡化了十倍以上，這個行業一定是調頭向下的。”而眼下我們行業最關鍵的要素，它的改變已不止十倍！客戶會千倍萬倍的集中，客戶要求的服務能力、資金實力千倍萬倍的增加，還有什么比這個對行業影響更大呢？

 

3

成品房是什么？

 

何謂成品房？2002年住建部在《商品住宅裝修一次到位實施細則》中對其作出的定義為：

住宅全裝修是指在住宅交付使用前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛生間的基本設備全部安裝完畢。其中，給水排水、燃氣供應、通風與采暖空調、照明供電以及智能化等系統基本安裝到位，廚房、衛生間等基本配套設備部品完備，使住宅具備基本使用功能。

 

從中我們要考慮，成品房時代所有設備全部安裝到位，交房之后和我們還有什么關系？

 

同時，需要區分一個概念，成品房不等于精裝房，不是簡單的毛坯+裝修。真正的成品房應該具有兩個特點，即一體化和產業化，這也是成品房未來的發展方向。一體化指一體化設計、一體化施工、一體化服務等。這時候需要注意，一所房子內裝設計、產品選擇在設計階段就已經確定了，不會等蓋成之后再行招標，所以傳統承接工程的方式已難以為繼。

 

成品房必然帶來產業化的發展需求，要求實現工廠化制造、標準化設計、裝配化施工等。這就意味著行業里現在所流行的產品、工藝、工坊，可能無法滿足未來的要求。

 

此外，在成品房之后，還有裝配式建筑，這對我們行業的影響會更大，有這么一個說法形容：像造汽車一樣造房子，像做設備一樣做暖通。等裝配式來襲，采暖系統不再是一個孤立的系統，而會關系到整套房子。

 

受這些因素沖擊，將會帶來如下情況：

 

 

 

暖通及舒適家居行業總體體量很大，但這么多年來規模為何依舊很??？原因是真正的大鱷根本看不上，因為這一行門檻太低，競爭者太多。而等到成品房改變行業情況，部分公司可以做到幾百億甚至幾千億規模的時候，大鱷們便會陸續涌入，到時候我們面臨的競爭對手會更具挑戰。

 

4

成品房時代真的會來臨么？

 

在分析某個行業具體情況的時候，需要將它放到特定的時代背景中，從而判斷這是必由之路，還是權宜之計。

 

首先，縱觀中國市場，對老百姓而言很多人是住不起房子的。而縱觀國際市場，合理的住房購買年限為3～6年，這就意味著消費者以3～6年的家庭收入就能買得起房，發展中國家可以擴展到6～9年。然而，對應到中國市場的情況通過下表可以發現，深圳需要34.2年，三亞需要29.8年。這便意味著，中國的房地產情況已經到了普通家庭短時間內根本難以購買住房，甚至影響到國家安定。

 

 

第二，毛坯房帶來的環境壓力十分巨大。據查，一套100m2的住房，大約產生2～4噸建筑垃圾，全國每年的建筑垃圾大概為15.5億～24億噸。如今，上海已經開始實行垃圾分類，就是為了避免垃圾圍城。

 

 

另外，還有一個問題無法避免，即勞動力缺失。
 

 

 

可以發現，中國的勞動力從2002年就開始下降，19～22歲的勞動力也從2009年后劇減。這便意味著如今支撐我們行業的暖通工人，未來可能都找不到了。如果行業不做調整，將來這個行業也無“人”可干。由此得出結論，即成品房是時代的要求，我們已沒有退路。

 

5

房地產行業的轉折是背后根源

 

自1978年改革開放，允許私人建房以來，地產行業經歷了兩大轉折點，一是1997年的金融風暴，房地產作為救命稻草強勢崛起。二是2008年的金融危機。回頭看，前二十年是培育期，后二十年是發展期。

 

經過這四十年，中國從原來沒有商品房，發展到現今6.5萬億美元房地產市值規模，甚至大于美國+歐洲所有房地產的產值。

 

 

 

此外，近些年政府一直密集出臺相關政策，1999年國務院辦公廳發布《關于推進住宅產業現代化提高住宅質量的若干意見》明確三個階段：

①1999～2005年為探索階段，普及理念。

②2006～2013年為發展階段，開始試點。

③2013年后為推進階段，政策鼓勵。

 

2016年以來，各地政策出臺更加密集，全裝修與成品房取代毛坯房、清水房已是大勢所趨，中國房地產業迎來了成品房的大時代。

 

 

 

6

暖通及舒適家居行業的未來

 

1、成品房對暖通及舒適家居行業帶來哪些變化？

       ①市場仍在，有效需求總量并沒減少。

②客戶不再零散分布，毛坯房客戶轉移到開發商手中。

③產品選擇在設計階段就已完成。

④傳統工程招標改變。

⑤開發商對成品住宅負責，全過程服務。

⑥產品研發的新思路、新理念。

⑦產品選擇的集中和替代性。

 

2、會有什么影響？

①原有零售新裝市場基本消失。

②客戶集中在少量的大客戶手里，大量暖通公司消失或者轉型。

③逐漸有大鱷級企業出現。

④廠家會有一輪劇烈洗牌。

⑤贏家不一定是傳統的企業，可能是“打劫的”。

⑥行業的規則、參與者將會有重大調整。

⑦固守原有思維模式者必將被淘汰。

 

 

3、面對這個情況我們怎么往前走？

①往高走，專注高端用戶系統服務，把握別墅、會所等的市場空間。

②往上走，實力雄厚的可以在設計階段、標準階段參與進去，制定新規則成為新玩家。

③往下走，成為專業售后維保服務商。未來大量暖通公司“死”掉后，會有大量存量的售后，專注維保領域也能形成巨頭公司。

④往前走，創新力強的可以針對成品房和裝配式研發創新。

⑤往后走，專注老用戶暖通升級方案。

⑥一起走，當發現單打獨斗力量不夠的時候，匯入“大海”融為一體。

⑦轉身走，脫離苦海再找藍海。

 

總之，暖通及舒適家居行業的需求沒有消失，未來還會有更多客戶，且客戶的要求會更高。行業的巨大變化意味著巨大的機會，但這些機會是為有準備的人準備的，望業內人士共勉。